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Immobilienverkauf Vorerbe Spanien

Immobilienverkauf Spanien durch Vorerben – Zustimmung Nacherben

Fallbeispiel: Deutscher Grossvater verstirbt in Deutschland und der Sohn wird Vorerbe und die Enkel werden Nacherben. Der Vorerbe wird nicht befreit und damit findet sich im Grundbuch das absolute Verfuegungsverbot. Damit kann der Vorerbe die Immobilie in Spanien nicht verkaufen, bis sein Tod eintritt.

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Wir beraten Sie in Deutschland und Spanien zu dieser Rechtsproblematik mit weitgehenden wirtschaftlichen Folgen und bieten Ihnen die vollstaendige Abwicklung des Immobilienverkaufes in Spanien an.
Eine Loesungsmoeglichkeit waere, dass die Enkel als Nacherben dem Immobilienverkauf zu Lebzeiten zustimmen.

Im Beispiel wird davon ausgegangen, dass das deutsche Erbrecht anzuwenden ist, da der Verstorbene die deutsche Nationalitaet hatte und auch nicht in Spanien dauerhaft lebte.

Zustimmung des Nacherben: Die Verfügung des Vorerben ist dann uneingeschränkt wirksam, wenn der Nacherbe ihr zustimmt. Die Zustimmung kann als vorherige Einwilligung oder als nachträgliche Genehmigung  erteilt werden. Sie ist nicht formbedürftig.

Sonderfall: Wenn der Immobilienverkauf notwendig ist, um Nachlassverbindlichkeiten zu zahlen, dann muss der Nacherbe sogar die Zustimmung zum Verkauf erteilen.

Der Nacherbe ist unter den Voraussetzungen des § 2120 zur Zustimmung verpflichtet. Sie kann sowohl dem Vorerben als auch dem Dritten gegenüber erklärt werden.Ist für den Nacherben Testamentsvollstreckung angeordnet, so muss der Testamentsvollstrecker zustimmen. Bei einem minderjährigen Nacherben hängt die Wirksamkeit der Verfügung von der Zustimmung des gesetzlichen Vertreters ab.

Weitere Sonderfaelle, die der Einzelfallberatung beduerfen, sind Schenkungen des Vorerben der spanischen Immobilie, und die Zustimmungserfordernisse der Nacherben, als auch die schenkungssteuerliche Betrachtung, die von der Region der Belegenheit der spanischen Immobilie abhaengt.

Wir beraten Sie im deutschen und spanichen Erbrecht und in allen Erbschafts – und Immobilienkauf, Immobilienverkaufsangelegenheiten mit den entsprechenden steuerlichen Konsequenzen.

D.Luickhardt

Rechtsanwalt, abogado, Steuerberater in Spanien, Asesor fiscal

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Wertzuwachssteuer Nichtigkeit Plusvalia Spanien

Wertzuwachssteuer Spanien – plusvalia – Nichtigkeit des Gesetzes

Am 16.2.2017 hat das oberste spanische Verfassungsgericht die gemeindliche Wertzuwachssteuer, (Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), auch plusvalia oder plusvalia municipal, fuer verfassungswidrig erklaert.

Zu beachten ist, dass sich das Urteil nicht auf das spanische Gesetz bezieht, sondern auf das regionale Recht von Guipuzcoa (Nordspanien).
Das Gesetz wurde nicht als ganzes fuer nichtig erklaert, sondern nur in Bezug auf die Besteuerung, wenn es keinen wirtschaftlichen Gewinn gab.

Die gemeindliche Wertzuwachssteuer – plusvalia – besteuert Bodenzuwachswerte. Damit gab es Situationen, in der eine Immobilie verkauft wurde, und zwar mit Verlust  und trotzdem die Gemeinde Wertzuwachssteuer verlangte.

Im vorliegenden Falle hatte ein Unternehmen eine Immobilie zum Preis von 600.000 Euro verkauft, aber der Kaufpreis war 3.101.222,45 Euro.

Trotz dieses Verlustgeschaeftes aus dem Immobilienverkauf hatte die Gemeinde 17899,44 Euro Wertzuwachssteuer – plusvalia – verlangt.

Durch das Urteil vom oebersten spanischen Verfassungsgericht duerfen sich solche Situationen nicht wiederholen und das Gesetz muss abgeaendert werden, so dass nur noch bei Gewinnsituationen auch die Wertzuwachssteuer erhoben werden darf.

Nutzen Sie unser Immobilienkauf Service Paket zur steuerlichen und rechtlichen Vollabwicklung des

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so dass Sie stets aktuell gut beraten sind.

D.Luickhardt, Rechtsanwalt, Immobilienrecht, Steuerberater in Spanien

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Verbraucherschutz Time Share Rechtsprechung Gran Canaria

Time Share Rechtsprechung Gran Canaria

Mehr Schutz für Verbraucher ist auf Gran Canaria zu erwarten, da jetzt das oberste spanische Zivilgericht zahlreiche Urteile gegen Anfi Sales SL und Anfi Resort SL gefaellt hat, zwar in der letzten Instanz, so das Urteil vom 07.07.2016, in dem von dem spanischen obersten Zivilgericht der Vertrag zum Kauf des Time Share Rechtes als nichtig erklaert wurde und Anfi auf Gran Canaria den Kaufpreis, vermindert um den genutzten Zeitraum zurueckzahlen musste.

Das Urteil setzt endlich eine Hoffnung fuer alle diese Verbraucher, die ueber Jahre in Time Share Rechten gebunden werden, exzessive Verwaltungsgebuehren zahlen muessen, und bei dem Nutzungsaufenthalt mit dubiosen neuen Verkaufsprodukten beworben werden.

Das Urteil zeigt auch, dass der rechtzeitige Widerruf innerhalb von 10 Tagen, durchaus die vorzeitige Vertragsaufloesung ermoeglicht.

Das Urteil 463/2016 gegen die Anfi Sales SL und den Premium Vacation Club SL auf Gran Canaria geht in Sachen Time Share in dieselbe Richtung – Verbraucherschutz und Vertragsaufloesung.

Der Time Share Vertrag muss eindeutig auf eine konkrete Immobilie abgeschlossen werden. Ansonsten erfuellt er nicht den Art.1.1. aus dem Gesetz 42/1998

Die Rechtsfolge des Mangels des Vertrages, ist deren Nichtigkeit und Rueckzahlung des Kaufpreises.

D.Luickhardt, Rechtanwalt (Abogado-spanischer Rechtsanwalt) Madrid, Gran Canaria, Teneriffa. Tettnang, Hannover, Berlin

Weitere Informationen auf unseren Websites.

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Touristische Vermietung Spanien Polizeiliche Meldepflicht auch im Jahre 2019

Private touristische Vermietung in Spanien – Meldepflicht Nationalpolizei im Jahre 2017

Seit dem Jahre 2003 und jetzt verstärkt durch den Terrorismus wurde im Jahre 2015 durch das Gesetz zur nationalen Sicherheit die gesetzliche Grundlage geschaffen, dass nicht nur Hotels, sondern auch Apartments in Spanien, die privat touristisch vermietet werden, innerhalb von 24 Stunden nach Ankunft der Gaeste, der Nationalpolizei via fax oder email die Gaestedaten senden muessen.

Gaestedaten sind aus dem Personalausweis oder Reisepass zu entnehmen.

Vom Apartmentbetreiber muss ein Gaestebuch gefuehrt werden – libro de registro de viajeros.

Jeder Gast muss das Meldeformular unterschreiben und dieses Formular wird der Polizei innerhalb von 24 Stunden zugesendet.

Die einzelnen Meldeformulare bilden das Gaestebuch, welches 3 Jahre aufbewahrt werden muss, und 500 Seiten nicht  ueberschreiten sollte.

Nichterfuellung dieser Meldepflicht kann als leichtes Verwaltungsvergehen mit 600 Euro Bussgeld belegt werden.

Nutzen Sie unseren Service zur Beantragung der touristischen Vermietungsgenehmigung in Spanien und Erfuellung der gesetzlichen Voraussetzungen, als auch die langfristige steuerliche Betreuung.

Weitere Informationen unter

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D.Luickhardt, Rechtsanwalt, Abogado

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Immobilienkauf Spanien – Kataster

Immobilienkauf in Spanien – Kataster – Welche Funktion hat das Kataster in Spanien ?

Ihre Kanzlei in Spanien fuer die Immobilienkauf Vollabwicklung in Spanien
Mallorca – Ibiza – Barcelona- Denia – Sitges-Madrid – Teneriffa – Gran Canaria – Marbella

und mit fachlicher Kompetenz im Immobilienrecht und spanischen Steuerrecht, wie in Grunderwerbssteuer – Grundsteuer – Gemeindliche Wertzuwachssteuer – Schenkungssteuer – Erbschaftssteuer

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Das Kataster ist bei einem Immobilienkauf stets abzupruefen, da es mit dem Grundbuch uebereinstimmen sollte, was die Quadratmeterzahl des Grundstuecks und der Bebauung angeht. Auch der Lageort der Immobilie wird durch das Kataster beschrieben.

Das Kataster hat keinen oeffentlichen Glauben wie das Grundbuch. Deshalb ist bei jedem Immobilienkauf das Grundbuch fuer die Eigentumsfrage und die Lastenfreiheit vorrangig zu pruefen. Das Kataster ist im wesentlichen fuer steuerlichen Fragen heranzuziehen.

a. Berechnung der Nichtresidentensteuer – Grundlage ist der Katasterwert

b. Berechnung der Abschreibung einer Immobilie – Grundlage ist der Katasterwert und der Quotient zwischen Gebäude und Bodenwert

c. Berechnung der Grundsteuer

d. Berechnung der gemeindlichen Wertzuwachssteuer (plusvalia municipal)

e. Berechnung des steuerlichen Verkehrswertes der Immobilie

TIPP:
Sollte mehrere Eigentuemer der Immobilie existieren, durch Erbschaft, Scheidung oder Erwerb in Miteigentum, dann waehlt die Gemeinde in der Regel als Steuerpflichtigen nur eine Person aus, um die Grundsteuer (IBI) zu erheben.

Auf Antrag muss die Gemeinde jedoch die Grundsteuer nach den exakten Miteigentumsanteilen aufteilen.

AKTUELLES: Zur Zeit werden die Katasterwerte der letzten 5 Jahre geprueft und hoeher festgesetzt, damit entsteht eine erhoehte Grundsteuerzahllast, als auch Nichtresidentensteuer.

Wir beraten Sie zu den Rechtsmitteln in Spanien gegen diese rückwirkende Steuernacherhebung.

D.Luickhardt

Steuerberater Spanien, Rechtsanwalt Immobilienrecht Spanien, Deutschland

 

 

 

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Immobilienverkauf Spanien Tipps 2018/19

Immobilienverkauf in Spanien – TIPPs vom deutsch-spanischen Rechtsanwalt und Steuerberater D.Luickhardt und Team http://www.legalium.de

Beim Immobilienverkauf in Spanien gibt es in den verschiedenen Regionen (Denia, Moraira, Teneriffa, Gran Canaria, Barcelona) Besonderheiten.
TIPPS im Jahre 2018/19 für den Verkäufer einer Immobilie in Spanien, der Nichtsteuerresident in Spanien war, und unbeschränkt einkommensteuerpflichtig in Deutschland.

Allgemeine TIPPS:

1. Ein Vorvertrag fuer den Verkauf der Immobilie ist gesetzlich nicht vorgeschrieben und achten Sie darauf, dass  Sie als Verkäufer einer Immobilie keinen privatschriftlichen Kaufvertrag unterschrieben, da dieser  schon zur  Übereignung verpflichtet, wenn gleich der Käufer moeglicherweise nicht solvent ist.
Wählen Sie einen Optionskaufvertrag mit 10 % Anzahlung.

TIPP Denia, Moraira, Altea: Hier beraten wir Sie zu den Besonderheiten in Valencia – Denia bei der Vertragsgestaltung bei privatschriftlichen Vorvertraegen.

2. Gemeindliche Wertzuwachssteuer Denia: Diese richtet sich nach der Bodenwertsteigerung. Beachten Sie insbesondere in Gebieten in Denia, Javea, die von dem Kuestenschutzgesetz betroffen sind, dass hier die Katasterwerte nach unten korrigiert werden, diese verkleinert die Bodenwertsteigerung, und damit die zu zahlende Gemeindlichhe Wertzuwachssteuer.

TIPP: Die gemeindliche Wertzuwachssteuer wird vom Immobilienkäufer vom Kaufpreis einbehalten, und damit Teil der Kaufpreisverhandlungen.

3. Gewinnsteuer (19% im Jahre 2019) – impuesto  sobre la ganancia patrimonial
Als Immobilienverkäufer zahlen Sie nur Steuer auf den Gewinn, sprich auf  die Differenz  zwischen Erwerbspreis und Verkaufspreis, unter Abzug aller Aufwendungen und Anpassungskoeffizienten bei Immobilienkäufen  vor dem Jahre 1996.

TIPP und unser Service: Die 3% Einbehalt des Immobilienkäufers ist eine Vorauszahlung auf die vermeintliche Gewinnsteuer, aber wenn mit Verlust verkauft wurde, dann können die 3% zurückgefordert werden.
In Denia bieten wir Ihnen nicht nur die Steuerberatung an, sondern erledigen für Sie auch die Einzahlung der 3% Steuerrückbehalts und erledigen innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen 4 Monate Frist nach dem Verkauf auch die Gewinnsteuererklärung.

MERKE: Sie müssen die Rechnungen für die Aufwendungen im Original vorliegen haben, wenn Sie effizient die Gewinnsteuer in Spanien nach dem Immobilienverkauf vermindern möchten. Dies gilt auch bei Neubauerklärungen oder Renovierungen der Immobilie.

PLUS Service Deutsche Einkommensteuererklärung: Als deutsch-spanische Steuerberater erledigen wir fuer Sie auch die deutsche Steuererklärung aus Gewinn für den Immobilienverkauf in Spanien;

Weitere Informationen unter:

http://www.meinrechtinspanien.de

D.Luickhardt

Deutsch spanischer Rechtsanwalt und  spanischer Steuerberater beraet Sie in Deutscher Sprache in Denia, Teneriffa, Gran Canaria, Barcelona, Madrid, Tettnang (Deutschland)

 

Stand 19.11.2018

 

 

 

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Verdeckte Vorkaufsrechte beim Immobilienkauf in Spanien

Verdeckte  Vorkaufsrechte beim Immobilienkauf in Spanien

Vorkaufsrechte bestehen in Spanien aufgrund gesetzlicher Regelung oder vertraglicher Vereinbarung, und diese sind ohne Rechtskenntnisse fuer den Immobilienkäufer nicht ersichtlich, haben aber schwerwiegende Folgen, in dem der Vorkaufsberechtigte die Immobilie zum Eigentum erwerben kann und der Käufer den Kaufpreis vom Vorkaufsberechtigten zurueckerhaelt. Ein Schnaeppchen Immobilienkauf in Spanien koennte an einem Vorkaufsrecht scheitern.

Die vertraglichen vereinbarten Vorkaufsrechte muessen im Grundbuch eingetragen  sein, sonst sind Sie gegenueber dem Kaeufer nicht wirksam.

Gefaehrlicher sind die gesetzlichen Vorkaufsrechte, die nur ein Rechtsanwalt im spanischen Immobilienrecht taetig, RA D.Luickhardt, kennt.

Gesetzliche Vorkaufsrechte koennen sein:

– zwischen Immobilienmiteigentuemern

-Nachbarn

-Miterben

-Mieter

-Paechter (auch bei Fruchtpacht)

– vom spanischen Staat, Gemeinden, etc

Voraussetzung fuer die Ausuebung des Vorkaufsrechtes (sogenanntes retracto legal) ist, dass ein Kaufvertrag wirksam geschlossen wurde und dass die Frist eingehalten wird, in der Regel sind es 9 Kalendertage nach Mitteilung an den Vorkaufsberechtigten oder nach Eintragung im spanischen Grundbuch. Diese Frist kann aufgrund des Rechtsgrundes variieren.

HINWEIS: Sie sollten keinesfalls Erbschaftsanteile  erwerben, ohne rechtliche Beratung, da hier in der Regel Vorkaufsrechte bestehen, um die Gemeinschaft vor Fremden zu schuetzen.

In der Praxis haeufig ist, dass der Mieter der Immobilie ein Vorkaufsrecht hat. Besonders zu beachten ist hier, dass die Frist zur Ausuebung des Vorkaufsrechtes erst beginnt, wenn der Mieter ueber den Verkauf benachrichtigt wurde.

Der Mieter muss zur Ausuebung des Vorkaufsrechtes, den gesamten Kaufpreis zahlen, und der Mieter hat 30 Tage Zeit, um sein Vorkaufsrecht auszuueben.

Ein weiterer Anwendungsfall ist, dass 2 Eigentuemer eine spanische Immobilie im Eigentum haben,  sogenanntes Miteigentum. Hier gilt die 9 Tage Frist nach Kenntnis des Immobilienverkaufes.

Nutzen Sie unser SERVICEPAKET ZUM IMMOBILIENKAUF IN SPANIEN MIT RECHTSSICHERHEIT.
Informationen unter

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D.Luickhardt, Autor und Ihr Berater in Spanien und Deutschland fuer spanisches Immobilienrecht als Rechtanwalt und Abogado, in Deutschland und Spanien zugelassen.

Stand 21.11.2018